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5月22日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院、克而瑞主办的“2025房地产上市公司测评研究”工作发布了研究成果。《2025房地产上市公司测评研究报告》及2025年房地产上市公司综合实力50强、细分领域单项榜正式发布。
据了解，房地产上市公司测评从八大方面，共设有20个二级指标和44个三级指标。是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果之一。该项工作已经连续开展了18年，并得到业内和资本市场的高度认可。
本次测评还发布了2025房地产配套供应链上市公司测评成果，在入榜相关供应链行业表现方面，2024年房企投资开发热情明显下降，装饰设计、幕墙工程、景观设计、水泥等行业，企业营收和净利润均呈明显下滑趋势；而建筑电气、电线电缆、软体家居、智慧停车等行业，企业营收和净利润仍保持平稳增长。
测评成果解读
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入榜企业分析
测评对象持续减少，华润排名维持榜首
从核心测评指标来看，2024年上市房企总资产规模均值为1334.04亿元，房地产开发业务收入均值为228.49亿元，两者均值同比下降且降幅扩大；盈利能力方面，上市房企净利润均值为-1.37亿元，净资产收益率均值为0.24%，较上年有所下降；偿债指标方面，上市房企净负债率均值较上年上升7.24个百分点至83.99%；经营效率方面，存货周转率均值总资产周转率均值均有小幅下降。
榜单显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，华润置地、保利发展（600048）、中国海外发展排名维持前三；招商蛇口（001979）、龙湖集团、绿城中国、万科A、越秀地产、华发股份（600325）、新城控股（601155）分列第四至第十名。华发股份为2025年新晋10强。50强上市房企榜单变动率为6%，较上年下降6个百分点。有3家新进榜企业，分别为嘉里建设、九龙仓集团、上海临港（600848）。
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资本市场表现
指数整体波动较大，市场信心有所恢复
报告显示，以2024年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计上涨14.68%，申万房地产行业指数全年累计下跌2.15%，跑输沪深300指数16.83个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌17.41%，跑输大盘41.59个百分点，内地房地产板块与港股房地产板块整体走势均大幅度弱于大盘。进入2024年四季度，在一系列政策支持下，房地产市场成交等多项指标出现改善和企稳迹象，资本市场活跃度较高，对房地产行业的信心有所恢复。
2024年，上市房企每股收益平均值大幅下降。在经济增速放缓、就业压力增大、居民收入预期不稳定等因素的综合影响下，购房者对房地产市场信心不足，销售持续低迷，销售面积和销售额的双降，叠加存货跌价计提、销售价格下行等因素影响，房企利润空间被压缩，每股平均收益下降。
尽管上市房企估值水平较上年有所提升，但市盈率和市净率指标仍低于全市场平均水平，表明市场对于房地产行业前景较为悲观。上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企积极进行战略调整，将资金主要用于保交付、去库存或优化资产结构，分红总额继续下降，股息率创新低。
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运营规模
销售规模持续走低，资产规模降幅扩大
2024年中国房地产市场延续调整态势，新建商品房销售面积及销售金额累计同比全年均处于负增长区间。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，销售面积规模回落至2009年水平；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，销售金额回到2015-2016年水平。
2024年，上市房企总资产均值为1334.04亿元，同比下降6.66%；净资产均值为400.84亿元，同比下降2.91%；房地产开发业务收入均值为228.49亿元，同比下降11.42%；营业利润均值为5.50亿元，同比下降74.94%。增速方面，房地产开发业务收入、总资产、营业利润均值继续下跌，且下跌幅度扩大，净资产均值增速由正转负。
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偿债能力
杠杆规模持续增长，债务重组进展加快
2024年30强上市房企融资总额为3934.61亿元，同比增长2.02%。长期偿债能力方面，2024年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.68%，与上年基本持平，净负债率均值为83.99%，较上年上升7.24个百分点。短期偿债能力方面，2024年上市房企流动比率均值为1.41，速动比率均值为0.53，两者与上年相比均有小幅下降。现金短债比中位数为1.05，较上年下降0.10，总体来看，上市房企短期偿债能力有所下滑。
另外，从违约情况来看，2024年，随着房地产行业的利好政策持续落地，高危房企基本已经暴露信用风险，房企违约数量持续下降。2025年以来，在政策相继落地与市场信心修复的双重加持下，碧桂园、融创、世茂等多家房企的境外债重组迎来进展，部分中小房企债务重组过程面临不少波折，主要原因在于中小房企的优质资产占比较小，自身造血能力不足，难以取得债权人的信任。
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盈利能力
行业利润大幅压缩，房企盈利整体收缩
2024年，上市房企营业利润均值10.39亿元，同比下降52.65%，降幅较上年有所扩大；净利润均值-1.37亿元，同比下降114.35%，净利润均值首次转负；净资产收益率均值0.24%，较上年下降1.18个百分点；总资产报酬率均值0.93%，较上年下降0.22个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
2024年，上市房企息税前利润均值为9.63亿元，同比下降55.57%，受到息税前利润大幅下降影响，上市房企总资产报酬率均值较上年下降0.22个百分点。总体来看，上市房企总资产报酬率主要集中在0-5%区间，整体盈利水平较上年有所下降。
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成长能力
开发收入降幅扩大，拿地投资战略趋同
2024年上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润、净资产均值均同比下降。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降11.42%，营业收入均值同比下降14.59%，净利润均值同比下降114.32%；净资产均值同比下降2.91%。2024年上市房企利润规模延续下降趋势，多家上市房企营业收入与净利润同时降低，且降幅有所扩大，净利润均值首次由正转负。
从拿地情况看，2024年上市房企拿地投资表现更加谨慎，10强上市房企全年新增土地价值为4093亿元，同比下降42.80%，投资相对积极的头部国央企，投资力度也表现为下滑且同比降幅大多超过20%。拿地区域方面，2024年各企业拿地选择高度趋同，一二线城市核心地块是多数房企的共同选择。头部房企依托资金优势，持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块竞争激烈，多数中小型房企受制于流动性压力收缩投资半径，市场分化明显。
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经营效率
存货周转速度下降，企业分化状态持续
2024年上市房企存货周转率均值为0.36，较上年下降0.03；流动资产周转率均值为0.23，较上年下降0.04；总资产周转率均值为0.15，较上年下降0.03。受房企销售金额下降影响，存货周转率均值、流动资产周转率均值、总资产周转率均值都有所下降。
2024年房地产市场深度调整，企业经营及存货周转遇到较大的挑战，部分房企通过承接改善性住房市场需求、强化核心区域的投资优势保证销售增长的稳定性，使得存货周转率保持较高水平，企业间分化现象持续。从上市房企整体投资态度来看，仍然谨慎。多家民营房企已停止拿地，企业资产表持续收缩，上市房企的存货均值同比下降9.75%，连续三年负增长。2024年存货同比下降的上市房企占比约为80%，下降幅度大多集中在20%以内。
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社会责任
纳税金额继续下降，践行ESG已成共识
在全球经济向可持续发展转型的背景下，ESG实践已成为企业发展的关键考量。当前房地产市场正在经历供给侧和需求侧的双重变革，行业着力转变发展模式，新的发展模式旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规模扩张向高质量发展转型。于房企而言，践行可持续发展理念，有利于优化能源管理，助力实现"双碳"目标，同时也能满足投资者和消费者对绿色建筑的需求，增强企业竞争力。截至2025年5月18日，10强上市房企全部发布2024社会责任相关报告，50强上市房企中共有44家发布2024年社会责任相关报告。
在税收方面，房地产行业整体规模庞大，经过多年快速发展，房企响应高质量发展号召，积极履行纳税义务。近年来，房地产市场整体低迷导致房企营业收入持续下滑，经营层面的压力直接传导到了纳税表现，上市房企中有七成出现所得税负增长情况。2024年，上市房企纳税额均值为9.32亿元，同比下降约23.92%。
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创新能力
住宅产品竞争加剧，多元业务平滑利润
产品创新方面，随着政策推动及住房改善需求的增长，住宅产品正在迈入一个更高标准、更高品质的时代，第四代住宅逐渐成为房企突破同质化竞争的关键。营销创新方面，在房地产市场调整周期，快速去化实现销售回款是房企的主要目标，多家房企项目采用创新型营销手段，项目营销的重要性凸显。
数字化创新方面，随着大数据、云计算、人工智能等技术的进步，以及房地产行业逐步转向高质量发展，为满足多元需求，房企推动智慧化、数字化转型，通过数字化实现产品各环节贯通，提升竞争力。多元化业务方面，当前上市房企重视现金流安全，在多元化业务模式的探索过程中，一方面对沉淀资金较多、业务回报周期过长的业务板块减少投资。另一方面，多家房企将经营性业务作为业务转型重要方向，成为房企获得稳健营收的压舱石。
小结
2024年中国房地产市场持续深度调整，上市公司收入及利润持续下滑，融资难问题依然存在，周转速度、经营效率、成长能力等方面均有所下降。进入2025年，国民经济延续回升向好态势，房地产政策延续宽松基调，政策重点围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面，地方政策不断优化向购房者释放利好信号，一季度以来市场成交保持止跌回稳的良好态势，于房企而言，需要积极把握结构性机会，挖掘不同城市不同购房群体的结构性需求，提升货值变现能力，有效推动销售增长和资金回笼。
附：测评指标体系说明
房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠、企业在资本市场运行情况等20个二级指标配资入门炒股，采用房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、持有型物业持有面积、资产总额、利润总额、现金短债比、市盈率（PE）、市净率（PB）、每股收益（EPS）等44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。
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